§§ 650e, 650f, 650m BGB
Der Beitrag gibt einen Überblick über die neuen Regelungen zu den Sicherheiten für die Bauvertragsparteien.
Das neue Bauvertragsrecht greift nur moderat in die bisherigen gesetzlichen Regelungen zu den Sicherheiten für die Bauvertragsparteien ein. Die gravierendste Änderung liegt sicher in der Vorschrift des neuen § 650m BGB. Diese Vorschrift führt dazu, dass einerseits Verbrauchern nun eine Sicherheit in Höhe von 15% der Gesamtvergütung zur Verfügung steht und andererseits durch den Unternehmer vom Verbraucher maximal eine Sicherheit in Höhe von 20% der Gesamtvergütung gefordert werden kann.
Ansonsten ergeben sich nur sehr geringfügige Änderungen gegenüber den bisherigen Regelungen. Insbesondere die in der Praxis wichtigen – und regelmäßig in AGB vereinbarten – Vertragserfüllungs- und Mängelsicherheiten sind nach wie vor nicht gesetzlich geregelt.
I. Sicherheiten des Unternehmers
1. Sicherungshypothek des Bauunternehmers, § 650e BGB
650e BGB regelt den Anspruch des Unternehmers auf Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers, der sich bislang aus § 648 Abs. 1 BGB a.F. ergab. Der Anwendungsbereich des § 650e BGB wurde gegenüber der Altfassung leicht erweitert: Nunmehr ist auch der Unternehmer einer Außenanlage in den Kreis der Anspruchsberechtigten mit einbezogen worden. Das ergibt sich aus der Definition des Bauvertrags in § 650a Abs. 1 BGB, auf den § 650e BGB Bezug nimmt.
Diese Änderung hat der Gesetzgeber bewusst herbeigeführt, wie sich aus den Motiven ergibt. Auch der Abbruchunternehmer genießt nunmehr den Schutz des § 650e BGB, da § 650a BGB ausdrücklich auch die Beseitigung eines Bauwerks als Bauvertrag einordnet. Der Gerüstbauer dürfte dagegen weiterhin nicht in den Schutzbereich der Norm einbezogen sein, da der Gerüstbauer keine Bauleistung im Sinne des § 650a BGB erbringt und der Vertrag über die Stellung eines Gerüsts regelmäßig als Mietvertrag eingeordnet wird.
Für Architekten, Ingenieure und Baubetreuer galt bislang, dass sie nur dann Berechtigte waren, soweit sie werkvertragliche Leistungen erbrachten, die sich im Bauwerk verkörperten. Daraus folgte auch, dass der Vergütungsanspruch für solche Planungsleistungen, die nicht zur Ausführung kamen, nicht vom Schutzbereich des § 648 BGB a.F. erfasst war. Nunmehr ergibt sich die Anwendung des § 650e BGB jedenfalls für Architekten und Ingenieure über den Verweis aus § 650q Abs. 1 BGB.
Eine Einschränkung, dass nur die Planung, die sich im Bauwerk verkörpert, sicherungsfähig sein soll, ergibt sich aus dem Verweis nicht. Somit kann auch die Vergütung für zusätzliche Planungsleistungen, etwa einen zweiten Entwurf, vom Schutzbereich des § 650e BGB umfasst sein. Für den Baubetreuer dürfte sich nichts ändern: Seine Tätigkeit kann nur insoweit sicherungsfähig sein, als es sich um Leistungen der Planung und Überwachung im Sinne des § 650p BGB handelt. Für diesen Teil der Leistung muss ebenfalls der Verweis in § 650q Abs. 1 BGB zum Tragen kommen.
Im Übrigen hat der Gesetzgeber lediglich geringfügige redaktionelle Änderungen vorgenommen. Es bleiben die altbekannten Schutzlücken des § 648 BGB a.F., die der Gesetzgeber wohl bewusst nicht geschlossen hat: Subunternehmer, die nicht direkt vom Bauherrn beauftragt sind, gehören nach wie vor nicht zu dem berechtigten Personenkreis.
An dem Erfordernis der Identität zwischen Besteller und Eigentümer hat der Gesetzgeber keine Änderung vorgenommen. Es bleibt also bei dem altbekannten Problem, dass im Regelfall eine wirtschaftliche Betrachtungsweise gerade nicht vorgenommen wird, sondern es auf die formale Beurteilung im Zeitpunkt der Geltendmachung des Anspruchs ankommt.
Auch in Bezug auf den sicherungsfähigen Anspruch hat sich der Gesetzgeber nicht zu einer Änderung entschließen können. Es bleibt wie bei § 648 BGB a.F. dabei, dass der Unternehmer nur eine Sicherung des Werklohns für die bereits erbrachte Werkleistung beanspruchen kann. Bei Mängeln besteht der Anspruch daher auch nur in der Höhe, in der der Wert des Grundstücks gesteigert ist, weshalb der einfache Betrag der Mangelbeseitigungskosten vom Werklohn abzuziehen ist.
Die Bedeutung des § 648 BGB a.F. war wegen der sich daraus ergebenden Schwierigkeiten bei der Geltendmachung des Anspruchs und aufgrund der Tatsache, dass in der Regel nur eine nachrangige – und damit in ihrem Wert sehr fragwürdige – Sicherheit erlangt werden konnte, in der Praxis äußerst gering. Trotz der geringfügigen Erweiterung des Kreises der Anspruchsberechtigten dürfte auch § 650e BGB – wie bereits § 648 BGB a.F. – daher kaum mehr als ein Schattendasein führen.
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