Vorschlag für ein Bewertungssystem für Ursachen von Wohnungsschimmel

Problemstellung

Schimmel in Wohnungen ist schon seit Langem weitverbreitet. Man darf getrost annehmen, dass die Anzahl der betroffenen Wohnungen im einstelligen Millionenbereich liegt. Die Zahl dürfte zudem relativ stabil sein. Ob es leichten Rückgang oder Zuwachs geben mag, ist angesichts der absoluten Anzahl ohnehin nicht so wichtig. Der größte Anteil der betroffenen Wohnungen dürfte unzweifelhaft im vermieteten Bestand von Wohnungsgesellschaften (kommunale, private, kirchliche, soziale und Genossenschaften) liegen. Die Anzahl der Wohnungen, die professionell vermietet und verwaltet werden und bei denen ein Schimmelbefall vorliegt, der mit Lüften / Heizen / Dämmung zu tun hat, beträgt nach unserer Marktrecherche mindestens 300.000. Diese Einleitung soll nur verdeutlichen, dass es sich nicht um ein exotisches Randthema handelt, sondern um ein wesentliches in der Wohnungsbewirtschaftung mit volkswirtschaftlicher Bedeutung.

Alles was dazu beiträgt, dieses Problem zu entschärfen und den Umgang damit zu rationalisieren, zu standardisieren, zu erleichtern oder die Sicherheit aller Beteiligten zu erhöhen, ist also hoch willkommen (jedenfalls theoretisch, in der Praxis werden Neuerungen durch die »Trägheit des Systems« oft gebremst).

Insbesondere die Wohnungswirtschaft dürfte gerne aufgreifen, was die Bearbeitung solcher Schadensfälle erleichtert. Während kleinere Schimmelflecken oft nicht gemeldet werden, führen größere zur Beschwerde und auch zur Mietminderung. Wohnungsgesellschaften handhaben Schimmelbefall unterschiedlich, aber in der Grundtendenz eher liberal, d.h. es wird zumeist nicht die gerichtliche Klärung gesucht, sondern pragmatisch renoviert und versucht, Mietern das notwendige Verhalten bezüglich Lüften und Heizen nahezubringen. Ob unser Rechtssystem immer zweckdienlich mit Schimmelstreitigkeiten umgeht (vor allem, was die Beweislast angeht), sei dahingestellt.

Zeitlich vorgelagert ist jedenfalls immer eine Erstbegehung. Diese wird etwas unterschiedlich gestaltet. Im Wesentlichen geht es darum,

• sich einen Überblick über das Schadensausmaß zu verschaffen,
• im Gespräch mit den Bewohnern die Entstehungsgeschichte zu erhellen und
• und nachfolgenden Arbeiten/Personen den Weg zu bereiten:
• Muss Schimmel entfernt werden, von wem, in welchem Ausmaß?
• Müssen/sollen präventive Maßnahmen ergriffen werden?

Man kann die Besichtigung mit weiteren Aufgaben verknüpfen, bspw. mit der Belehrung der Bewohner oder mit einer Dokumentation in Hinsicht auf eine spätere Auseinandersetzung.

Wie man hinterher auch immer vorgehen möchte, ob kooperativ oder konfrontativ – immer wird sinnvolles Handeln davon abhängen, den Ist-Zustand zu erkennen. Zielgerichtetes Handeln wird nur gelingen, wenn erkannt wurde, was die Schimmelursachen in der Wohnung sind.

Den ganzen Beitrag können Sie in der Februar-Ausgabe von »Der Bausachverständige« lesen.
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