Ein Zielkonflikt im Architektenvertrag
A. Einleitung
Wer ist schuld, wenn das Projekt zu teuer ist? Fragen tauchen im Architektenvertragsverhältnis zwar gleich zu Beginn und sehr vielschichtig auf, Konflikte aber zumeist erst nach einiger Zeit, wenn sich später eine unerfreuliche Thematik herausstellt, die die Beteiligten zuvor nicht im Blickfeld hatten. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich der Zielkonflikt herausstellt, dass das vom Bauherrn ins Auge gefasste Bauvorhaben nicht realisiert werden kann, weil es ihm das Budget sprengt.
B. Kenntnisstand über die Aspekte des Projekts
Zwischen den Vertragsparteien besteht zu Beginn ein Ungleichgewicht zum Kenntnisstand über das Projekt. Der Bauherr hat in der Regel einen Wissensvorsprung über die Grundlagen des Projekts, insbesondere den Bestand, das Baugrundstück, sein Budget und über seine Wünsche bzw. seine Vorstellungen von Nutzung, Raum und Ausstattung.
Der Architekt hat allenfalls bei privaten unerfahrenen Bauherren einen allgemeinen Wissensvorsprung zur Baumasse-Baukosten-Relation, zur Rechtstheorie des öffentlichen Bauplanungs- und Bauordnungsrechts und zum dynamischen Planungsprozess bzw. zum Entwicklungscharakter im Bereich der frühen Leistungsphasen.
Wie wirkt sich das Ungleichgewicht der Kenntnisstände rechtlich aus? Kommt es auf Kenntnis oder fahrlässige Unkenntnis überhaupt an? Wie regelt das Gesetz die Umstände zu diesen Kenntnisaspekten?
C. Exkurs: Beispielsfall »öffentliches Baurecht«
Ein privater Bauherr B schließt für sein Grundstück mit Architekt A einen Vertrag über die Genehmigungsplanung (LPH 1–4) für ein Wohnhaus ab, wobei er bereits so konkrete Vorstellungen zu Stil, Architektur, Raumaufteilung und Kosten hat, dass die Zielfindungsphase des § 650p Abs. 2 BGB mit dem Sonderkündigungsrecht in § 650r BGB nicht in Betracht kommt.
A beginnt seine Tätigkeit mit dem Klären der Aufgabenstellung in einem ein- bis zweistündigen Gespräch mit B. Danach macht er eine Ortsbesichtigung. Dabei stellt sich heraus, dass das Baugrundstück außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Ein Bebauungsplan existiert nicht, daher findet § 35 BauGB Anwendung, wonach eine Wohnnutzung ausgeschlossen und eine Baugenehmigung für das vereinbarte Bauprojekt nicht erteilt werden. Es besteht ein Zielkonflikt.
I. Unmöglichkeit
Sicher ist keiner der beiden Vertragsparteien »Schuld«, dass sich der Bauwunsch (Wohnen auf dem spezifischen Grundstück im Außenbereich) nicht realisieren lässt, jedoch stellt sich die Frage nach den vertraglichen Leistungen und den Ansprüchen. Zu Recht hat der Bundesgerichtshof geurteilt, dass der Besteller im Falle einer Unmöglichkeit der Planungsaufgabe nicht verpflichtet ist, seine Wünsche so zu ändern, dass er die Vertragsdurchführung möglich macht.
Im Ergebnis kann A von B also nicht verlangen, dass Planungsgegenstand anstelle eines Wohnhauses nun ein Hochsitz, ein Schweinemastbetrieb oder eine Windkraftanlage sei. Andersherum kann B von A nicht verlangen, dass er eine »dauerhaft genehmigungsfähige Planung« eines Wohnhauses ermöglicht.
Anstelle eines Mangels der Architektenleistung liegt ein Fall der Unmöglichkeit (§ 275 Abs. 1 BGB) vor. Demnach muss der Architekt nicht mehr leisten, der Anspruch auf die vertragliche Hauptleistung ist ausgeschlossen. Was ist mit der Gegenleistung? Hierzu besagt § 326 Absatz 1 Satz 1 HS. 1 BGB dem Grundsatz nach, dass auch dieser Anspruch entfällt. Bei einer Teilleistung gilt jedoch § 441 Abs. 3 BGB entsprechend. Dies ist die kaufrechtliche Regelung zur Berechnung der Minderung, die in Architektenhonorarfällen Schwierigkeiten bereitet.
Passender ist die Vergütungsregelung des Werkvertragsrechts § 645 BGB, wonach der Architekt einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz, der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen kann. Problematisch ist, dass im Falle einer anfänglichen Unmöglichkeit dem Besteller Rechte nach § 311a Abs. 2 BGB zustehen und er insbesondere Schadensersatz verlangen kann, wobei das Verschulden wie bei § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB bei nachträglicher Unmöglichkeit vermutet wird und der Unternehmer bzw. Architekt einen Entlastungsbeweis führen müsste. Was ist Inhalt eines Entlastungsbeweises?
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