Der Schimmelschaden im Neubau
Der Beitrag behandelt den Fall der verdeckten, zunächst nicht sichtbaren Schimmelbildung im Neubau vor dem Hintergrund einer aktuellen Entscheidung des Oberlandesgerichts München vom 30.01.2018.
Immer kürzer werdende Bauzeiten sowie hochdämmende, energieeinsparende Baumaterialien führen tendenziell zur Mehrung von Schimmelschäden in Neubauten. Aber auch ältere Bestandsgebäude sind aufgrund verschiedener Umstände vor Schimmelschäden nicht gewappnet. Hinzu kommt, dass unter dem Gesichtspunkt des gesunden Wohnens Schadstoffe in Gebäuden, insbesondere auch Schimmel, stärker in das Bewusstsein der Betroffenen gerückt ist.
Das Oberlandesgericht (OLG) München hat sich jetzt in einer Entscheidung vom 30.01.20181 mit dem Problem der verdeckten und zunächst nicht sichtbaren Schimmelbildung auseinandergesetzt und im Sinne des klagenden Bauherrn geurteilt.
I. Ausgangslage: Verdeckter, nicht sichtbarer Schimmel im Neubau
Wer einen Unternehmer mit der Errichtung eines Gebäudes oder einer sonstigen Bauleistung beauftragt, kann von diesem verlangen, dass zum Zeitpunkt der Abnahme ein mangelfreies Gewerk zur Verfügung gestellt wird. Im Kaufvertragsrecht gilt sinngemäß Entsprechendes.
Weicht nun die Bauleistung oder die Kaufsache in negativer Hinsicht von den vertraglichen Vereinbarungen oder von Normen und Regelwerken ab, die den geschuldeten Leistungsstandard definieren, stehen dem Bauherrn diesbezüglich Mängelansprüche gegen dem Unternehmer zu. Entsprechendes gilt bei einer mangelbehafteten Kaufsache. Auch hier steht dem Käufer gegenüber dem Verkäufer grundsätzlich die gesamte Palette der Mängelansprüche aus nicht ordnungsgemäß erfülltem Kaufvertrag zu, die von Nacherfüllungsrechten über Minderungsrechte bis hin zum Anspruch auf Schadenersatz reichen.
Nichts anderes gilt für den Fall, dass die Mangelbehaftung einer Sache darauf zurückzuführen ist, dass die Bausubstanz Schadstoffe, namentlich Schimmel, enthält. Die Beurteilung in technischer Hinsicht wird lediglich deshalb erschwert, weil beispielsweise Schimmelpilze und die bei Schimmelschäden regelmäßig auftretenden Bakterien auch eine Erscheinung der natürlichen Umgebung sind. Sporen als fortpflanzungsfähige Einheiten sind überall in geringer Konzentration vorhanden. Ein festgestelltes Schimmelwachstum in Innenräumen z.B. durch den Nachweis von Myzel (wurzelartigen Strukturen) wird in der Fachliteratur aber übereinstimmend als technischer Mangel bzw. als Schaden bezeichnet.
Für die Entscheidung, ob eine mangelhafte Leistung des Werkunternehmers oder des Verkäufers vorliegt oder nicht, ist daher einerseits die natürliche Kontamination mit Schimmelpilzen oder Bakterien als sogenannte »Hintergrundbelastung« zu berücksichtigen. Andererseits ist zu definieren, ob und in welchem Umfange tatsächlich vorhandene und festgestellte Belastungen eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils mit Schimmel so stark ausgeprägt sind, dass auch unter Berücksichtigung der Hintergrundbelastung von einer mangelhaften Leistung ausgegangen werden muss. Verdeckte Schimmelschäden beispielsweise in Hohlräumen von Dämmebenen sind darüber hinaus nicht einfach zu »entdecken«. Eine häufig erfolgende (ausschließliche) Inaugenscheinnahme der Räumlichkeiten bei der Abnahme wird der Situation nicht gerecht.
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