Das »Neue Bauträgerrecht«

In dem zum 1.1.2018 in Kraft tretenden neuen Bauvertragsrecht finden sich auch Regelungen zum Bauträgervertrag, der bislang im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht erwähnt war, obwohl es Bauträgermaßnahmen in vielfältigster Form seit vielen Jahrzehnten gibt.

Die dabei aufgetretenen Rechtsfragen wurden durch die Gerichte einer Klärung zugeführt, ohne dass nach einem Eingreifen des Gesetzgebers gerufen wurde. Bedurfte es daher überhaupt einer gesetzlichen Regelung?

Eine solche enthalten die §§ 650u und v, die jetzt neu in das BGB eingestellt werden, bei genauer Betrachtung nicht: die zahlreichen Rechtsfragen, die sich bei Bauträgermaßnahmen aktuell stellen, sind in den beiden Vorschriften nicht einmal angesprochen. Vielmehr enthält § 650u Abs. 1 BGB eine Definition dessen, was sich der Gesetzgeber unter einem Bauträgervertrag vorstellt (Legaldefinition) sowie eine Verweisung auf anwendbare Vorschriften des »allgemeinen« Bauvertragsrechts sowie des Kaufrechts. Im zweiten Absatz sind die Vorschriften aufgezählt, die auf den Bauträgervertrag nicht angewendet werden sollen. § 650v BGB »Abschlagszahlungen« enthält ebenfalls keine neue eigenständige Regelung, sondern verweist auf »eine Verordnung aufgrund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch«, wohinter sich die altbekannte Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verbirgt.

Bringt die Neuregelung daher überhaupt einen Vorteil, darf man mit Fug und Recht fragen. Wie man hört, waren die Überlegungen zu den Rechtsproblemen beim Bauträgervertrag noch nicht abgeschlossen, als am Ende der letzten Wahlperiode das neue Bauvertragsrecht unter Dach und Fach gebracht werden sollte. Wegen seiner wirtschaftlichen Bedeutung hat dann zwar auch das Bauträgerrecht den Weg in die Gesetzesreform gefunden, aber eben nur rudimentär. Die eigentlichen Regelungen, an der eine Expertenrunde weiterhin arbeitet, sollen in der jetzigen Wahlperiode folgen.

Ein rein gesetzgebungstechnisches Problem stellt sich dadurch, dass die beiden Paragrafen zum Bauträgerrecht bereits nahezu am Ende des Alphabets stehen (§§ 650u und v BGB), sodass nur noch vier weitere Buchstaben zur Verfügung stehen. Ob das reicht, um die zahlreichen Probleme, die sich im Bauträgerrecht stellen – mit deren Fülle haben sich im März 2017 beispielsweise die Weimarer Baurechtstage befasst – zu klären, dürfte fraglich sein. Indes ließe sich der »Platzbedarf« auch durch entsprechend zahl- und umfangreiche Absätze in den noch zur Verfügung stehenden Paragrafen decken.

Was ist denn nun geregelt und was nicht?

1. § 650u Abs. 1 S. 1 definiert den Bauträgervertrag

»Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.«

Diese Beschreibung ist korrekt und überdies sehr genau, denn es wird nicht nur der Regelfall erfasst, wonach der Bauträger das Grundstück, auf dem er das Objekt errichtet, nach dessen Fertigstellung dem Erwerber überträgt, sondern auch der in der Praxis eher seltene Fall, dass ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen wird. Zur Erläuterung: Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).

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