Bauträgervertrag: nichts Neues bitte, läuft doch auch so
Grundlegende Praxisfragen – Teil 1
Macken und Manierismen
Aus zwei Gründen scheitern Ehen in Deutschland statistisch betrachtet am häufigsten: der Geburt des ersten Kindes oder dem Bau eines Eigenheims. Der Bauträgervertrag unterliegt einer strengen Regelwerkslandschaft, die gleichermaßen intelligent wie tückisch auftritt. Das neue Bauvertragsrecht macht Vorschriften, die private Bauherren besser schützen sollen, von denen sich manche aber als Trugschluss herausstellen.
Wer als Baulaie in die eigenen vier Wände investiert, legt sich in aller Regel mit einem Großteil seines verfügbaren Einkommens über viele Jahrzehnte fest. Heutzutage wählen über 90% aller privaten Bauherren den Weg über den Schlüsselfertigbau und bauen oder kaufen »ein Stück Haus«. Die Natur dieses Vertragstyps – der Bauträgervertrag – besteht in der schlüsselfertigen Gesamtleistung.
Dies hat für den Käufer den Vorteil, dass er nur einen Vertragspartner hat, von dem er alles aus einer Hand erhält. Auch die Haftung. Die ungleiche Verteilung wirtschaftlicher Macht auf den Immobilienmärkten zeigt sich gerade am Bauträgervertrag. Einer Realität, die sich aus Dornen und dem Umstand zusammensetzt, dass der Bauträgervertrag als besonders riskantes Rechtsgeschäft eingestuft wird.
Beim vollständigen Vertrag handelt es sich freilich nur um einen Idealtyp, denn kein Vertrag kann jedes Risiko mit seinen Konsequenzen regeln. Dies zeigt sich beim Hausbau, der einen bestimmten Zeitraum erfordert, in dem unvorhergesehene Dinge geschehen können. Dem Käufer sind diese Risiken und die Folgen meist nicht bekannt.
Es ist jedoch nicht möglich, für alle (auch fernliegende) Eventualitäten eine Lösung zu vereinbaren. Hätten sich Adam und Eva bei ihrem gemeinsamen Vorhaben, vom Baum der Erkenntnis zu essen, über die Verteilung aller daraus entstehenden Risiken einigen wollen, wären sie noch heute mit Vertragsverhandlungen beschäftigt.
Ein Bauträger macht Geschäfte, keine Geschenke. Die Schwächeren, d.h. die Erwerber, wissen nichts vom Bauen und dieses Nichts besitzt eine beträchtliche Fülle. Insoweit stehen sie als Verlierer eines unvollständigen Vertrags im Ernstfall bereits fest. Die Wissensasymmetrie wird dabei gelegentlich als »Tatwerkzeug« genutzt.
Fehlen geeignete Regeln, ist es Aufgabe der Rechtsprechung, dass die Lesung der Leviten im Rahmen zivilisierter Prügel bleibt. Dabei sollen die Gerichte das Risiko demjenigen zuordnen, der es mit dem geringsten Aufwand reduzieren kann. Oder noch pointierter: Rechtssicherheit schützt immer die (wirtschaftlich) Schwächeren. Solcherart fand nun also eine Neugewichtung der Verhältnisse im neuen Bauvertragsrecht statt.
Durch das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung ist mit Wirkung zum 1.1.2018 erstmals der Bauträgervertrag als eigenständiger Vertragstypus in das BGB eingeführt worden. Dies zeigt die erhebliche Relevanz des Bauträgervertrags. Heutzutage boomt die Bau- und Immobilienbranche. Niedrigzinsen, Flüchtlingskrise und Nachholbedarf bei Sozial- und Studentenwohnungen führten in den Monaten Januar bis Juli 2016 dazu, dass beispielsweise der Neubau von über 213.000 Wohnungen genehmigt wurde. Das entspricht einem Plus von 26% gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Steigende Immobilienpreise, steigende Mieten, Wohnungsnot, Kampf um jeden Quadratmeter. Der mittlerweile seit fast zehn Jahren anhaltende Immobilienboom und der gewinnorientierte Wohnungsbau treibt die Deutschen um. Und das Problem scheint nicht nur an ein paar faulen Früchten und sumpfigen Randgebieten zu liegen, die mit dem Rest des Schrebergartens nichts zu tun haben. Nicht anders sieht es im Bereich des Neubaus von Einfamilienhäusern aus. Diese Zahlen lassen die praktische Relevanz des Bauträgervertrags für die Praxis erkennen.
Für Bauträgerverträge gelten mit dem neuen Bauvertragsrecht Sonderregelungen zum Schutz des Verbrauchers. Die Neuerungen sind insbesondere in Schutzvorschriften des Verbraucherbauvertrags begründet. Durchkreuzt wird der Verbraucherschutz allerdings durch den Ausschluss des Kündigungsrechts aus wichtigem Grund. Gegenstand der Bauverpflichtung des Bauträgers nach § 650u Abs. 1 BGB ist ein »Haus oder ein vergleichbares Bauwerk«.
Außenanlagen sind dann erfasst, wenn sie diesen dienen und gegenüber deren Errichtung eine untergeordnete Rolle spielen. Die Bauleistung wird als Errichtung oder Umbau beschrieben. Unter Errichtung ist ein Neubau zu verstehen. Ein Umbau bedeutet die Umgestaltung eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand. Damit können auch Altbausanierungen unter die Bauträgerleistung fallen.
Das Nichts als etwas
Für den Inhalt der Baubeschreibung verweist § 650j BGB auf Art. 249 EGBGB. Gemäß § 2 S. 1 des Art. 249 EGBGB sind in der Baubeschreibung die wesentlichen Eigenschaften in klarer Weise darzustellen, wobei stets das Problem vorherrscht, dass eine Baubeschreibung für den technischen Laien unverständlich sein kann. So kann sich eine unangemessene Benachteiligung daraus ergeben, dass Bestimmungen nicht »klar und verständlich« sind. Deswegen unterliegen Bauträgerverträge der sogenannten Inhaltskontrolle. Daran ändert auch die notarielle Beurkundung nichts.
Die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) spricht vom Transparenzgebot. Mit dem Transparenz- und Verständnisgebot soll sichergestellt werden, dass der Erwerber über den Umfang der Leistungen und die Äquivalenz zwischen Leistung und Vergütung informiert wird. Daraus folgt grundsätzlich, dass der Bauträger seine Leistungsbeschreibung übersichtlich und Details nicht mit Wirkung einer schwarzen Feder inmitten eines Krähenvogels aufzustellen hat.
Für den Laien undeutliche Regeln sind Teil des Vertrags. Immer wenn ein Unternehmer und ein Verbraucher einen Vertrag schließen, gilt die Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Bei Bauträgerverträgen ist das die Regel. Dies hat zur Folge, dass einzelne, für den Erwerber unangemessene – für ihn undefinierbare – Regelungen unwirksam sind, wohingegen andere, für den Bauträger unangenehme Klauseln voll durchschlagen. Wer kann schon sagen, wo dies letztendlich hinführt.
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