Top-Thema: Der Baumangel nach neuem Bauträgerrecht

Seit dem 01.01.2018 ist mit Neufassung des Werkvertragsrechts erstmals ein Bauträgervertrag in den §§ 650u und 650v des BGB geregelt. Die Frage lautet: Hat sich dadurch etwas in der Beurteilung von Mängeln einer Bauträgermaßnahme geändert?

Die Errichtung oder Umgestaltung von Wohneigentum bildet ein breites Spektrum sachverständiger Tätigkeit. Der Sachverständige trifft dabei sehr häufig auf eine äußerst kontroverse Interessenlage. Die letzten Kaufpreisraten sind häufig heiß umkämpft und werden von Erwerbern mit der Geltendmachung der Mängeleinrede zurückgehalten. Werden Privatsachverständige hinzugezogen, besteht die Erwartung, möglichst eine Vielzahl von Mängeln aufgelistet zu bekommen. Der Erwerber und mit ihm die ganze Wohnungseigentumsgemeinschaft unterliegen nicht selten der Versuchung, selbst unscheinbar kleine Mängel aufgelistet zu verlangen. Die Folge sind nicht enden wollende lange gerichtliche Auseinandersetzungen.

Mangel der Kaufsache

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, was als Mangel der Kaufsache angesehen werden kann, und wie man als Sachverständiger mit dieser Fragestellung umgeht.

Das neue Bauvertragsrecht im BGB führt nicht zu neuen Erkenntnissen hinsichtlich der Feststellung von Mängeln. § 650u BGB verdeutlicht vielmehr die gesetzliche Verankerung des Bauträgervertrags im Werkvertragsrecht. § 650u Abs. 1 S. 2 BGB verweist hinsichtlich der Beurteilung von Fragen der Errichtung und des Umbaus von Bauträgermaßnahmen auf den Werkvertrag und damit auf §§ 631 ff. BGB.

Es werden lediglich folgende Vorschriften von der Anwendbarkeit ausgeschlossen:

• § 648 BGB Kündigungsrecht des Bestellers
• § 648a BGB Kündigung aus wichtigem Grund
• § 650b – § 650e BGB Änderung des Vertrags, Anordnungsrecht des Bestellers und die damit zusammenhängenden Vergütungsfragen und einstweilige Verfügung
• § 650k Abs. 1 BGB – Diese Bestimmung beschäftigt sich mit der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung.
• § 650l BGB Widerrufsrecht nach Auftragserteilung
• § 650m Abs. 1 BGB Abschlagszahlungen und Absicherung des Vergütungsanspruchs bei Bauverträgen, die wegen der Anwendbarkeit der Makler- und Bauträgerverordnung für den Bauträgervertrag keine Bedeutung haben.

Für die Mängeldefinition gilt damit nach wie vor § 633 BGB. Die Kaufsache ist frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, dann liegt kein Sachmangel vor, wenn sie sich für die nach Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, die bei vergleichbaren Sachverhalten üblich ist und vom Käufer nach der Art der Kaufsache erwartet werden kann.

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