Plenum der Bausachverständigentage © L. Fischer
44. Aachener Bausachverständigentage am 16. und 17. April 2018 (© L. Fischer)
  • 22.05.2018

Nachlese zu den 44. Aachener Bausachverständigentagen am 16. und 17. April 2018

Unter dem Motto: »Fehlerfrei und doch mangelhaft - hinzunehmende Unregelmäßigkeit, hinnehmbarer oder zu beseitigender Mangel?« fand am 16. und 17. April der 44. Aachener Bausachverständigentag statt, zu dem rund 1.300 Kongressteilnehmer in die Karls-Stadt kamen. Gespräche mit den folgenden oder ähnlichen Argumenten hat wohl jeder Sachverständige im Bauwesen schon gehört.

Wolfgang Wulfes, Bundesfachbereichsleiter Bau im Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS) berichtet: »Aussagen wie: Die schiefe Wand ist innerhalb der Toleranz, kein Mangel des Bauträgers, oder: Ich sehe Kratzer, wenn ich auf den Knien das Parkett betrachte des Objektkäufers sowie: Meine Mandantschaft hat ein Haus ohne jeden Mangel bestellt des Rechtsbeistands der Erwerber, sind wohl Aussagen, die jeder Bausachverständige kennt. Aber bei der Errichtung von Gebäuden sind Abweichungen von Plan- oder Sollvorgaben vorprogrammiert. Handwerkliche Arbeiten unter Baustellenbedingungen und Zeitdruck sind ohne Abweichungen von planerischen Sollvorgaben, selbst unter sehr guten Rahmenbedingungen praktisch nicht möglich. Auch industriell produzierte Baustoffe und vorproduzierte Bauteile weisen Abweichungen von der Sollbeschaffenheit auf. Viele dieser Abweichungen sind im technischen Regelwerk beschrieben. Dort können aber nicht alle möglichen Fälle geregelt werden, für Interpretationen und Auslegungen der Abweichungen von der Sollbeschaffenheit bleibt viel Spiel.«

Da es eine Null-Toleranz nicht gibt, wird seit vielen Jahren nicht nur unter Sachverständigen diskutiert, welche Abweichungen und Spielräume noch als vertragsgerecht, als noch tolerabel, oder als nicht mehr hinnehmbar eingestuft werden. Einhergehend stellt sich die Frage: Wird ein Mangel oder n Schaden einvernehmlich zwischen Juristen und Technikern festgestellt, welcher aus technischer Sicht vollständig beseitigt wurde, verbleibt dann trotzdem noch ein Minderwert, weil dem Gebäude ja nun der Makel eines reparierten Gebäudes anhaftet?

Diese Fragen wurden während der Aachener Bausachverständigentage behandelt, in Diskussionen aufgegriffen und in ihren verschiedenen Facetten betrachtet. Prof. Matthias Zöller führte in die Tagung mit dem Tätigkeitsbericht des AIBau ein und bedankte sich für die rege Fachbeteiligung an den AIBau-Umfragen, deren ausgewertete Erkenntnisse in die Forschungen, wie z.B. in das Langzeitverhalten feuchter Dämmstoffe auf Flachdächern einfließen konnten (Forschungsergebnisse unter www.aibau.de).

Dipl.-Ing. Géraldine Liebert stellte die umfangreichen Neuerungen in Normen und Regelwerken exemplarisch an Veränderungen von Regelungen zum Schall-, Wärme- und Brandschutz vor. Als eine Erkenntnis aus ihren Ausführungen wurde klar, dass die bautechnischen Nachweise tendenziell immer aufwändiger werden.

Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten, hinnehmbarer oder zu beseitigender Mangel?

Als erster Beitrag im Hauptthema der Tagung führte Rechtsanwalt Ulf Köpke mit seinem Beitrag aus juristischer Sicht ein. Ulf Köpke vertrat die These, dass Unregelmäßigkeiten in der Bauausführung, die vom Techniker als hinzunehmende Unregelmäßigkeiten bewertet werden, aus juristischer Sicht nicht akzeptabel seien. Ob und wenn Unregelmäßigkeiten hinnehmbar sind, entscheide der Jurist – nicht der Sachverständige. Das sehen wir Sachverständige selbstverständlich völlig anders.

Matthias Zöller behandelte Kategorien wie Bagatellen, Minderung und Nacherfüllung unter den Aspekten der Werteigenschaften, der Minderungen bei Unausführbarkeit, Unzumutbarkeit und Unverhältnismäßigkeit. Er stellte klar, dass es nicht Aufgabe von Sachverständigen sei, Verträge auszulegen und juristisch zu würdigen. Minderwertermittlungen müssen objektiv durchgeführt, sollten aber durch Varianten ergänzt werden, die sich aus weiteren Komponenten der Mangelbetrachtung ergäben. Er erläuterte die Grundsätze der Wertminderung als Maßnahmen anstelle der Beseitigung von Fehlern oder Mängeln. Die Wertminderung kommt aber nur zum Tragen, wenn beide Vertragsparteien einer dadurch erfolgten vertraglichen Verpflichtung/Änderung zustimmten (also Minderung statt Mangelbeseitigung). Eine einseitige Vertragsänderung könne aber auch berechtigt sein, wenn Leistungen objektiv unmöglich auszuführen seien und der Aufwand in Bezug auf den durch die Mangelbeseitigung erzielbaren, zusätzlichen Wert unzumutbar, oder die Mangelbeseitigung für den Auftraggeber unzumutbar sei. Zöller stellte neben den klassischen tabellarischen Verfahren zur Ermittlung der Wertminderung (z.B. Aurnhammer, Oswald) weitere Bezugsgrößen vor, die als wertmindernde Eigenschaften in die Ermittlung aufgenommen werden sollen, um die Ausstrahlung des Mangels mit zu berücksichtigen.

Die nachfolgenden Vorträge beschäftigten sich mit der Zulässigkeit von Abweichungen vom Sollzustand innerhalb von definierten Toleranzen aus technischer Sicht.

Dipl.-Ing. Ralf Ertl, Obmann der DIN 18202 (Maßtoleranzen), Dipl.-Ing. Ralf Spilker, AIBau (durchfeuchtete Wärmedämmung), Ludwig Held (Dachdichtungen), Dipl.-Ing. Martin Mohrmann (Holz), Dipl.-Ing. Reiner Krug (Naturstein), Jutta Keskari-Angersbach (Putz und Beschichtungen), Dr.-Ing. Ralf Ruhnau (Stahlbetonfertigteile) und Prof. Matthias Zöller (Optische Veränderungen) stellten in ihren Beiträgen vor, dass neben Regelwerken zur Beurteilung von Abweichungen des Sollzustandes immer auch das Fachwissen von Sachverständigen erforderlich sei. Die Beurteilung, ob sich eine ausgeführte Leistung unter Berücksichtigung von objektbezogenen Gegebenheiten, individuellen Materialeigenschaften und handwerklichen Ausführungen innerhalb der nicht vermeidbaren Abweichungen vom Sollzustand befinde, oder ob ein Ausführungsmangel vorliegt, bedarf immer eines technischen Sachverstandes. Technische Sachverhalte können nur von Technikern beurteilt werde; die rechtliche Auslegung obliegt dann den Juristen.

Im Weiteren wurde als aktuelles Thema die Frage nach dem merkantilen Minderwert diskutiert. Techniker und Juristen beurteilen die Frage nach dem merkantilen Minderwert unterschiedlich. Ist ein Gebäude mit einem Mangel behaftet, wenn ein technischer Mangel oder Schaden vollständig behoben ist, der mit einem Minderwert belegt werden muss? Zöller kam zu dem Schluss, dass ein merkantiler Minderwert nur in extremen Situationen, wie z.B. eines Mörderhauses, das unmittelbar nach dem Mord verkauft werden soll, zu subjektiven Empfindungen des Interessenten und damit zu einem Minderwert führen kann. Jürgen Ulrich, Vorsitzender Richter am LG a.D. widersprach dem und vertrat die Auffassung, dass das Konstrukt merkantiler Minderwert juristisch allgemein anerkannt sei, und es sich um eine juristische Wahrheit handele, die nicht hinterfragt werden kann und muss. Dipl.-Ing. Erik Thees, Präsident des BTE, stellte für die Ermittlung des merkantilen Minderwertes ein komplexes Verfahren vor, das Faktoren wie z.B. die Gebäudeabnutzung, die Relation Zeitwert/Neuwert, die Art des Schadens/der Sanierungsarbeit, die Marktlage, der Reparaturaufwand zum Gebäudewert, die Anzahl der Schäden, die Marktbekanntkeit des Objektes und die vergangene Zeit der Schadensbeseitigung berücksichtigt. Willi Schmidbauer, Präsident des BVS, bezweifelt den grundsätzlichen Anspruch auf einen merkantilen Minderwert für Immobilien.

Den Abschluss der Tagung bildete der gemeinsame Vortrag von Dipl.-Ing. Silke Sous, AIBau, und Dr. rer. nat. Thomas Warscheid, die über Ergebnisse der Bauforschung zu Abschottungen von Innenräumen von schimmelbefallenen Bauteilen berichteten. Das Ergebnis der Forschung beruht im Wesentlichen auf einer Umfrage unter ca. 2.300 Sachverständigen. Als Zusammenfassung aus dem Projekt wird empfohlen, zu prüfen, ob Abschottungen zwischen befallenen und nicht befallenen Bereichen dazu beitragen können, unnötige Kosten für Austausch und Entsorgung befallener Bauteilschichten zu vermeiden und gesundheitliche Risiken von Bewohnern fernzuhalten.

Insgesamt wurde deutlich, dass zwischen Sachverständigen und Juristen große Differenz in der Beurteilung von Unregelmäßigkeiten, von hinnehmbaren oder zu beseitigenden Mängeln und der Frage von merkantilen Minderwerten bestehen. Technische Sachverhalte weichen (leider) oft hinter einer juristischen Auslegung der (Bau-)Verträge zurück.

Dipl.-Ing. Architekt Wolfgang Wulfes
Bavariastraße 1
80336 München
Telefon: 089 69738-11
Telefax: 089 69738-18
E-Mail: sv@wp-wulfes.de
Internet: www.wp-wulfes.de

 

Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter
sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS)
Charlottenstraße 79/80
10117 Berlin
Telefon: 030 255938-0
Telefax: 030 255938-14
E-Mail: info@bvs-ev.de
Internet: www.bvs-ev.de


BauSV-APP

zur Informationsseite BauSV-App/BauSV-E-Journal

Die Zeitschrift »Der Bausachverständige« gibt es auch digital für Tablet und Smartphone.

mehr Informationen

NEWSLETTER

Der BauSV-Newsletter bietet Ihnen alle zwei Monate kostenlos aktuelle und kompetente Informationen aus der Bausachverständigenbranche.

zur Newsletter-Anmeldung

Zurück zum Seitenanfang